随着市场经济的回暖，考虑卖掉手头的游艇码头已经成为顺理成章的事情。不过，作为游艇码头的所有者，还是要从宏观经济学的角度考虑诸多的复杂性。因为每一次财产的交易都与经济环境和市场动态息息相关。

     一、宏观思考

     2009年，经济触底并且一直处于缓慢的恢复期。2013年是一个转折点，市场开始逐步增长。5年时间是一个基本的增长规律，这就意味着这种上升趋势还要持续两到三年。出售游艇码头的合适时机即将出现。

     二、细分市场分析

     按照游艇码头细分市场的定位进行评估。通常来说，遭遇严重经济衰退时，条件差的游艇码头会首先遭到重创，经济回暖时，条件好的游艇码头也会优先复苏。那在本土地区，游艇码头之间是如何竞争的呢？拥有一个更具有优势的位置吗？评估游艇码头的发展潜力，包括有竞争力的泊位价格和市场发展的趋势，但是泊位价格到底会对游艇码头本身的价值又怎样的影响，还在讨论之中，并没有定论。

     除此之外，游艇码头在未来几年是否需要修缮也是需要考虑的。如果需要，就要核算下成本支出以及投资回报的问题。还有就是码头的泊位设计是否符合时下的需求？比如说，过去最流行的游艇尺寸多为30英尺以下，而现在30-45英尺的游艇成为最流行的船型。这对泊位自然就产生了连带性的需求。

     三、南佛罗里达的地理优势

     南佛罗里达州就是一个很好的案例分析，能够让大家看到地理位置对游艇码头价值的影响。近期最有影响力的一次交易是劳德代尔堡码头的销售，据报道成交价格为1.45亿美元。

     在迈阿密戴德郡，游艇行业在2012年死灰复燃，这得益于迈阿密房地产市场的回暖和国外资金的注入。正是这些外国侨民为迈阿密的游艇市场注入了一针强心剂。他们或是将游艇从南非拉到美国，或是在当地购买新船。

     这些船艇填充了游艇码头的泊位，尽管并不是很迅速，但是逐步带动了迈阿密租赁市场的业务增长。这一趋势慢慢扩散至北边的劳德代尔堡及其沿岸地区，这同样影响着棕榈滩和马丁州。

     2014年，燃油价格一路走低，而迎来的却是休闲游艇的春天。新订单越来越多。南佛罗里达游艇展期间，参展商数量增加了。船厂开始雇佣新的员工，以满足不断增长的新船订单数量和维修服务。船厂订单几乎已满，因此厂房的价值也与经济衰退之前持平。2005年的时候，厂房租金达到峰值，租赁也成为了炙手可热的业务。

     近五年来，在本区域并没有游艇码头和船厂的买卖交易。不过这种情况还是被打破了，资本化率相应的降低了。资本化率实际上是一种标准，能够衡量年度净运营收入，当然这也与投入是息息相关的。这是经济学的定价风险。而整体资本化率受到多种因素的影响，资本化率越低，价值反而越高。经济衰退之前的资本化率为5%-6%，在经济衰退期，资本化率超过了10%。

     在多数情况下，游艇码头负债累累，就会严重影响其价值。对投资者来说，这些都是投资风险。码头和零售商店、仓库和写字楼的性质是不同的。码头的收益是一次性的，因此首当其冲成为经济衰退的牺牲品，并且成为行业回暖之后，最后一个恢复的板块。

     五年以来，游艇码头几乎为零的交易结束了，投资者浮出水面，开始关注码头的并购。近期迈阿密两个A级的水上码头都完成了交易，其中一个交易的资本化率为6.5%，另一个的资本化率超过了8%。两者之间的不同是，更高的收益资本化率是冒着巨大风险的，这一风险恰恰是如何在所剩无几完成资本的投资回报收益。

     还有一个码头出售的案例分析，也是在劳德代尔堡，资本化率在6.5%。买家打算重新整修所有的资产，以提高租赁的价格。还有一个带有水陆泊位的码头，以超过7%的资本化率完成了交易，可以看出这一区域的资本化率在不断的降低，而码头的价格在攀升中。

     四、码头和银行贷款

     2009年到2013年，银行给码头的贷款业务近乎为零。这一现象得到了改善，银行对码头的贷款业务恢复了，还给出了相应的优惠政策。现有码头价格过高，促使投资者建设更多的码头赚钱。投资者为什么要抓住这一时机呢？因为他们看到了租赁业务的潜在收益将要远远超越投入。

     五、评估价值

     鉴于以上所述，这一恢复期可能持续两到三年，这也正是运用市场规则最好的时期。这些注意事项在评估游艇码头出售价值是必不可少。以最透明的方式评估资产，也可以借助第三方评估机构的力量。当然，这其中的风险也要考虑，尤其是可能面临的下一轮的金融危机。这也会影响到银行给到投资者的金融政策，比如说健康/年龄，个人目标/职业目标。